在日常生活和法律实践中，房产赠予是一种常见的财产转移方式，它通常涉及将房产的所有权无偿转移给受赠人，当赠予的房产被抵押时，这一过程便变得复杂起来，不仅涉及民法、物权法，还可能涉及金融法、合同法等多个法律领域，本文将深入探讨赠予的房产被抵押所涉及的法律风险、潜在问题以及相应的应对策略。

一、赠予与抵押的双重法律关系

1. 赠予的法律效力

根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”房产赠予必须经过登记手续，才能完成所有权的转移，在登记之前，原所有人（赠与人）仍为法律上的所有权人，对房产享有处分权。

2. 抵押的法律效力

抵押是指债务人或第三人（抵押人）不转移占有，以自己的财产作为履行债务的担保，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十三条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。”即使房产被赠予，只要未完成过户登记，原抵押依然有效。

二、赠予的房产被抵押的法律风险

1. 抵押权优先受偿

如果赠予的房产在过户前已被抵押，且在抵押期间该房产被赠予他人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”这意味着在未解除抵押的情况下进行赠予，受赠人可能面临无法完全取得房产所有权的风险，即使完成了过户登记，原抵押权人仍可依据其优先受偿权主张权利。

2. 合同无效或撤销的风险

如果赠予行为在未告知抵押权人的情况下进行，且损害了抵押权人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”赠予合同可能因“恶意串通”而被认定为无效，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十八条：“因债权人的原因导致债务人不能履行其到期债务的，债务人可以请求人民法院撤销其对债权人的债务承担。”这意味着如果抵押权人认为赠予行为损害了其债权安全，可以请求法院撤销该赠予行为。

3. 产权纠纷与执行难题

在赠予过程中若未妥善处理与抵押相关的法律问题，可能导致产权纠纷，一旦发生纠纷并进入诉讼程序，法院在执行时可能会因房产上存在的抵押权而难以直接将房产过户给受赠人，这不仅会延长整个赠予过程的时间成本，还可能增加额外的诉讼费用和执行费用。

三、应对策略与建议

1. 提前解除抵押

为避免上述法律风险，最直接有效的方法是在赠予前解除房产的抵押，这需要原所有人（赠与人）与银行或其他债权人协商提前还款或重新安排贷款条件，在完成解除抵押手续并办理好过户登记后，再行赠予，这样既能确保受赠人的权益不受侵害，也能避免因法律纠纷带来的不必要的麻烦。

2. 充分披露与协商

在进行赠予前，赠与双方应充分披露房产的抵押情况，并与抵押权人进行协商，在征得抵押权人同意的情况下进行赠予，并确保所有相关文件（如变更抵押人协议）均已妥善处理，为保障双方权益，建议通过书面形式明确各方的权利义务和违约责任。

3. 法律咨询与专业服务

在处理涉及复杂法律关系的房产赠予时，建议寻求专业的法律咨询和中介服务，律师和房地产中介可以提供专业的法律意见和操作指导，帮助双方规避法律风险、确保交易安全，特别是在涉及跨地区、跨国界的房产赠予时，专业服务尤为重要。

4. 完善合同条款与登记手续

为确保赠予行为的法律效力，双方应签订详尽的书面合同，并明确约定过户时间、违约责任等条款，务必按照法律规定完成所有必要的登记手续，这包括但不限于房产过户登记、变更抵押登记等，通过完善的合同和登记手续，可以最大程度地保护双方的合法权益。

四、案例分析：某公司高管赠予房产引发的纠纷

某公司高管李某欲将其名下的一处房产赠予其亲属王某，该房产在李某名下时曾作为其个人借款的抵押物进行了抵押登记，在未解除抵押的情况下，李某与王某签订了赠予合同并完成了部分过户手续（仅在房管部门进行了合同备案），随后，原债权人发现该房产已被赠予并要求恢复抵押状态以保障其债权安全，李某与王某因未妥善处理抵押问题而陷入纠纷，法院判决李某需先解除房产的抵押并完成全部过户手续后才能将房产完全赠予王某，此案例再次强调了提前解除抵押和充分披露的重要性。